מצב המסים בישראל אינו קבוע, הוא מתנדנד מקצה לקצה, מה שמקשה מאוד על מי שרוצה לעקוב אחריו. תחום מסוי מקרקעין עובר שינויים מתמידים בהתאם
לשרים השונים, למצב הפוליטי והכלכלי, ולכל מיני סיבות אחרות. רוב השינויים הללו נעשים במטרה לשפר את המצב, אבל התוצאות לא תמיד בהכרח, מה שציפו מהן!

על פי החוק בישראל, כל רוכש נדל”ן חייב לשלם את מס הרכישה. מסים אלה עולים ויורדים לפי השנים והפוליטיקאים, וכן למה שקורה במגזר הפיננסי והכלכלי במדינה.

מטרת המאמר שלנו היא לשים בהיסג יד של כל אחד את כל הפרטים והמידע החיוניים לתשלומי מיסים לרכישה, מכירה והשכרה של נדל”ן בארץ. כך זה יקל אל אנשים מעוניינים לקנות, למכור ולהשכיר את רכוש הנדל”ן שלהם, לא משנה אם מדובר בעולים חדשים, בישראלים או בזרים תושבי ישראל.

למאמר זה יש חמישה חלקים, עם שני סעיפים חשובים לפני הראשון, כגון מועדים לתשלומי המסים ועלויות נוספות. החלק הראשון הוא על העולים החדשים שמבצעים את הרכישה הראשונה שלהם של דירה בישראל. השני מתייחס לקונים ראשונים ישראלים, כלומר אלה הרוכשים נכס ראשון. בשלישי מדובר בישראלים וזרים שקונים רכוש נוסף. ואז בא ההחלק הרביעי על המסים על שכירות, והחמישי לגבי מסים למכירת נדל”ן.

מועדי תשלום מיסים לרכישה ומכירת נדל”ן

כמו לכל דבר אחר, גם למסים ישנם מועדי תשלום, הן עבור הקונה והן עבור המוכר. לקונים ומוכרים יש עד חודשים, או 60 ימים, כדי להכריז על הרכישה שלהם ולשלם את המס לרשויות המס של המדינה. זוהי אחת הסיבות מדוע קונים  ומוכרים  אוהבים להשתמש בעורכי דין, מאחר והם אלה שבדרך כלל לוקחים אחריות על הליך תשלום המסים.

עלויות נוספות

בנוסף למחיר קניית הנכס, אסור לשכוח את העלויות האחרות המלוות אותה. עלויות אלה גם חלק  מהתקציב. מדובר בשכר של עורכי דין וסוכנויות, עלויות של משקנתאות אם ישנם כאלה, עבודות תיקון, ושפוצים של הנכס.

• שכר טרחה לעורכי דין נע בין 0.50 ל -2% + מע”מ
• שכר טרחה לסוכן נדל”ן בדרך כלל 2% + מע”מ
• חיובי משקנתאות אם קיימים, ועלויותיהם
• עלויות תיקונים או שיפוצים, תלוי במצב הנכס

1. מסים לעולים חדשים

מדינת ישראל מאוד מעודדת הגירה ועושה מאמצים רבים להפוך את המסים לפחות כבדים לעולים החדשים. כדי להתקבל כעולה חדש על ידי מערכת המיסוי של המדינה יש לחיות יותר מ -183 ימים בישראל ולהמשיך לחיות שם, ולקנות נכס בשנה לפני שעלו לישראל או במהלך 7 השנים אחרי האליה. כמובן העולה החדש צריך לגור ברכוש שנרכש. משרד האוצר עשה את השינויים האחרונים במיסוי ב -16 בינואר 2018, אך דבר אחד נשאר אותו דבר, גובה המס תלוי במחיר הרכוש שנרכש:

• מ -0 ₪ ל -1,672,385 ₪ המס הוא 0.5%.
• מעל 1,672,385 ₪ המס הוא 5%.

כאמור לעיל, כל השינויים הללו במסים נקבעו ב- 16 בינואר 2018, ובאופן עקרוני יתקיימו לפחות עד ל- 15 בינואר 2019. לאחר מכן יתכן כי יבוצעו שינויים אחרים, אך אנו יכולים לקוות כי מסים חדשים אלה יישארו זהים יותר משנה.

2. מסים לקונה ראשוני ישראלי

מדינת ישראל מעוניינת מאוד לעודד אנשים לקנות דירות במיוחד אלה שאין להם עדיין. בשפת הנדל”ן, כזה נקרא “הקונה הראשוני”. מס הרכישה לרוכש לראשונה נקבע גם ביום 16 בינואר 2018. גובה מסים אלה תלוי במחיר (מכיר) של הנכס הנרכש:

• מ -0 ₪ ל -1.664.520 ₪ אין מס לשלם.
• מ -1.664.520 ₪ ל -1.997.335 ₪ המס הוא 3.5%.
• מ – 1.974.335 ₪ עד 5.093.535 ₪ המס הוא 5%.
• מ – 5.093.535 ₪ ל – 16.978.450 ₪ המס הוא 8%.
• מעל 16,978,450 ₪ המס הוא 10%.

לקונים ראשונה יש עד 60 ימים לשלם את מס הרכישה.

.3 מסים לקונה ישראלי או זר אשר רוכש נכס נוסף

במקרה של מסים עבור אזרחי ישראל וזרים המבקשים לרכוש נכס שני או יותר בישראל, חלו גם שינויים בחוק החל מיום 16 בינואר 2018. גם במקרים אלה, גובה המס תלוי בסכום הרכישה של הנדל”ן:

• מ -0 ₪ ל -5.095.570 ₪ המס הוא 8% מסכום הרכישה.
• מעל 5,095,570 ₪ המס הוא 10% מסכום הרכישה.

במקרה של קונה ראשוני שקונה רכוש נוסף, אך מחליט למכור את הרכוש הראשון בתוך שנתיים לאחר הרכישה השניה, הוא ישלם מס כקונה ראשוני.

במקרה של אדם שאינו תושב הארץ שקונה נכס שני ומחליט לעשות עלייה תוך שנתיים מיום רכישת הנכס השני, הוא יקבל החזר על המסים ששולמו.

4. מס השכרה

בישראל מי שמשכיר נכסי נדל”ן גם חייב לשלם מיסים, וזאת עבור כל סוגי השכירות: בין אם זה מגורים, משרדים, מחסנים, חנויות או אחר.

פטור ממסים

• מטרת ההשכרה היא רק למגורים.
• מי שמשכיר דירה הוא יחיד ולא חברה
• דמי השכירות אינם עולים על 5,000 ₪ לחודש, עבור כל דמי השכירות של אותו בעל נכסים.

מס מחיר קבוע מראש

בעל הנכס יכול לשלם מס מחיר קבוע מראש של 10% מהסכום הכולל של כל דמי השכירות שקיבל במהלך השנה, המהווה יתרון לא קטן. בעלי רכוש נכס רבים מעדיפים את האופציה הזו, אבל יש לה גם חסרון גדול: אי אפשר לנכות שום דבר, לא עמלות, ולא הוצאות אחרות מדמי השכירות שהם יקבלו. חוץ מזה, הם גם יצטרכו לשלם את הסכום עד ל- 30 בינואר, כלומר בסוף 30 הימים הראשונים של שנת הכספים החדשה.

לכלול את השכרה במס הכנסה

אפשרות זו פחות מעניינת והקנה מידה נע בין 31% ל -50%, במקרה זה בעל הנכסים פשוט כולל את דמי השכירות שהוא מקבל בסך הכל של הכנסתיו הגלובליות. היתרון באפשרות זו הוא בכך שהיא מאפשרת לו לנכות את כל ההוצאות שהיו לו עבור הדירה, כולל למשל עלויות של עורכי דין, סוכנות, עבודה, שיפוץ כמו גם התקנת מזגן, שער חשמלי ועוד. חלק מבעלי בתים מעדיפים אפשרות זו, אשר למרות שזה הרבה פחות מועיל מאשר מס מחיר קבוע, מאפשר להם להפחית את המס על ידי ניכוי הוצאות אחרות.

5. ערך עודף, מס רווח הון

מאז שנת 2016, מס המכירה או ליתר דיוק בשמו האמיתי מס רווח הון, הוא 25%. זה לא מסובך לחשב, אבל אנשים רבים לא מבינים בכלל איך לעשות את זה. קל יותר להסביר זאת באמצעות דוגמה אז הנה אחת. תבינו רק כי המחירים שהוזכרו בדוגמה הם דמיוניים ולא בהכרח תואמים את המציאות, ולכן על תסתמכו עליהם כדי לחשב את העלויות שלכם או המסים שלכם.

אבל, אתה יכול להוסיף את ההוצאות שלך עבור העסקה והערכה של הנכס שנרכש, ולכן כל החשבונות של ההוצאות שלך, כגון עלויות של עורכי דין, סוכנויות, שיפוצים, עבודות, סכום הרכישה דמי רישום, ריבית על המשכנתא, אם יש כזו, תוספות כגון מיזוג אויר, שערים, שערים וכד ‘.

הנה דוגמה מוחשית:

המס רווח הון הסופי עליו המוכר יצטרך לשלם את המס של 25% יהיה כדלקמן:

למוכרים יש עד חודשיים, זאת אמרת 60 יום אחרי הקנייה כדי לשלם את מס רווח הון.