La situation des taxes (missim) en Israël n’est pas fixe, elle fluctue d’un extrême à l’autre, ce qui la rend très difficile à suivre. Le domaine des taxes immobilières (missoui mekarkein) subit des changements constants, suivant les divers Ministres, la situation politique et économique, et diverses autres raisons. La majorité de ces changements sont faits dans le but d’améliorer la situation, néanmoins les résultats de ceux-ci ne sont pas toujours forcément ce que l’on attendait d’eux !

D’après la loi en Israël tout acheteur (kone) d’un bien immobilier (nadlan) doit payer la taxe d’acquisition (mas rekhisha). Ces taxes montent et baissent suivant les années et les politiciens, suivant ce qui se passe dans le monde financier et économique du pays.

Notre article a pour but de mettre à portée de tous toutes les informations indispensables sur les taxes d’achat (misse knia), les taxes de vente (misse mekhira) et les taxes de location (misse haskara). Cela facilitera les choses pour les personnes intéressées à acheter (liknot), vendre (limkor) ou louer (leasskir) un bien immobilier (nadlan) en Israël, qu’elles soient de nouveaux immigrants (olim khadashim), des israéliens (israelim) ou des étrangers (zarim).

L’article est divisé en cinq parties, avec quelques informations importantes au préalable tels que les délais de paiement des taxes et les frais supplémentaires. La première partie est pour les nouveaux immigrants faisant leur premier achat d’appartement (dira) en Israël, la seconde pour les primo-acquérant (kone rishoni) israéliens, c’est-à-dire ceux qui font l’acquisition d’un premier bien immobilier, la troisième pour les acquérants israéliens et étrangers achetant un bien supplémentaire. Puis vient la quatrième qui est sur les taxes de location et la cinquième pour la taxe de vente, la plus-value.

Délais des taxes d’achat et de vente d’un bien immobilier

Comme pour toute autre chose, pour les taxes également il y a des délais de paiement aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. Les acheteurs et vendeurs ont jusqu’à 2 mois, c’est-à-dire 60 jours, pour déclarer l’achat et payer la taxe aux autorités fiscales du pays. C’est une des raisons pour lesquelles acheteurs (konim) et vendeurs (mokhrim) se servent d’avocats (orkhei din), ce sont presque toujours ceux-ci qui se chargent de faire les démarches pour le paiement des taxes.

Frais supplémentaires

En plus du prix de l’achat d’un bien immobilier, il ne faut pas oublier les frais supplémentaires (alouyot nossafot) qui l’accompagnent, ceux-ci comptent également dans le budget (taktsiv). Il s’agit des frais (skhar tirkha) d’avocats (orkhei din), d’agence (soukhnout nadlan), de travaux de réparation (avodot tikoun) ou de rénovation (shipouts) du bien.

• Frais d’avocats entre 0.50 et 2% +VAT
• Frais d’agence entre 2% + VAT
• Frais du crédit bancaire s’il y en a un et ses coûts
• Frais de réparation ou rénovation : ils dépendent de l’état (matsav) du bien immobilier lors de l’achat.

1. Taxes pour nouveaux immigrants

L’immigration elle aussi est très encouragée par l’Etat israélien qui fait de nombreux efforts pour rendre les taxes moins lourdes pour les olim hadashim. Pour être accepté par la fiscalité (maarekhet hamas) du pays comme nouvel immigrant, il faut avoir vécu plus que 183 jours en Israël, continuer d’y vivre, et avoir acheté un bien immobilier dans l’année avant de monter en Israël ou pendant les 7 années qui suivent l’Alyia. Bien entendu le nouvel immigrant doit habiter (lagur) dans le bien acheté. Comme pour les autres, ces changements de taxes ont été faits le 16 janvier 2018 et là aussi la hauteur de la taxe dépend du prix du bien immobilier acheté :

• De 0 NIS à 1.672.385 NIS la taxe est de 0.5%.
• Plus de 1.672.385 NIS la taxe est de 5%.

Comme dit ci-dessus tous ces changements dans les taxes ont été décidés le 16 janvier 2018 et en principe seront en place au moins jusqu’au 15 janvier 2019. A cette date il est possible que d’autres changements soient décidés, mais on peut espérer que ces nouvelles taxes resteront les mêmes pour plus qu’une seule année.

2. Taxes pour primo-acquérant israélien

L’État israélien est très intéressé à encourager les gens à acheter des appartements (dirot), surtout ceux qui n’en n’ont pas encore et que l’on appelle dans le langage immobilier un primo-acquérant Le barème des taxes d’acquisition pour un primo-acquérant a été décidé le 16 janvier 2018 par le ministère des Finances (misrad haotsar). La hauteur de ces taxes dépend du prix (mekhir) du bien immobilier acheté :

• De 0 NIS jusqu’à 1.664.520 NIS il n’y a pas de taxe à payer.
• De 1.664.520 NIS à 1.974.335 NIS la taxe est de 3.5%.
• De 1.974.335 NIS à 5.093.535 NIS la taxe est de 5%.
• De 5.093.535 NIS à 16.978.450 NIS la taxe est de 8%.
• Plus que 16.978.450 NIS la taxe est de 10%.

Les primo-acquérants ont jusqu’à 60 jours pour payer la taxe d’achat.

3. Taxes pour acquéreurs israéliens et étrangers d’un bien supplémentaire

Dans le cas des taxes pour les citoyens israéliens (ezrakh israéli) et étrangers voulant acquérir un second bien immobilier ou plus en Israël, il y a aussi eu des changements dans la loi depuis le 16 janvier 2018. Là également la hauteur de la taxe dépend du montant d’achat (skhoum harekhisha) du bien immobilier :

• De 0 NIS à 5.095.570 NIS la taxe est de 8% du montant d’achat.
• Plus de 5.095.570 NIS la taxe est de 10% du montant de l’achat.

Dans le cas d’un primo-acquéreur désirant acheter (liknot) un second bien immobilier mais qui s’engage à vendre (limkor) son premier bien dans les deux ans suivant l’achat du deuxième bien, la taxe sera comme celle pour un primo-acquérant.

Dans le cas d’un étranger non résident qui décide de devenir israélien dans les deux ans suivant l’achat du deuxième bien, il pourra recevoir un remboursement des taxes payées.

4. Taxe de location

En Israël, tout comme pour l’achat et la vente de biens immobiliers, la location (hasskara) de ces mêmes biens est également soumise à des taxes, celles de la fiscalité des revenus fonciers, et ce pour tous les types de locations : habitation (megourim), bureaux (misradim), entrepôts (makhsanim), magasins (khanouyot) etc.

Exemption d’impôts (ptor mi mass)

• La location est uniquement pour l’habitation.
• Celui qui loue le logement est un particulier (adam prati) et non une société (khevra).
• Le loyer ne dépasse pas les 5.000 NIS par mois, pour tous les loyers des appartements du même propriétaire.

Impôt fortaitaire (mas shatouakh)

Le propriétaire peut payer un impôt forfaitaire de 10% de la somme totale de tous les loyers qu’il a reçus durant l’année, ce qui est considéré comme très avantageux. C’est l’option que beaucoup de propriétaires préfèrent, mais elle a un gros désavantage, ils ne pourront déduire ni frais ni autres dépenses des loyers qu’ils auront reçus, et en plus ils devront payer le forfait au maximum jusqu’au 30 janvier, c’est-à-dire au terme des 30 premiers jours de la nouvelle année fiscale.

Inclure la location dans l’imposition sur les revenus

Cette option est moins intéressante et le barème progressif va de 31% à 50%, car dans ce cas-là le propriétaire inclus tout simplement les loyers qu’il reçoit dans l’ensemble de ses revenus. L’avantage de cette option est que cela qui lui permet de déduire tous les frais qu’il a eu pour l’appartement, dont par exemple les frais d’avocats, d’agence, de travaux, de rénovation et autres. Il y a des propriétaires qui préfèrent cette possibilité qui, malgré qu’elle est bien moins avantageuse que l’impôt forfaitaire, leur permet de réduire la taxe grâce à la déduction des frais divers.

5. Taxes de vente, la plus-value

Depuis 2014 la taxe de vente (mas mekhira), ou plutôt de son vrai nom la taxe de plus-value (mas revakh), est de 25%. Elle n’est pas compliquée à calculer mais beaucoup de personnes ne comprennent pas du tout comment s’y prendre. Comme c’est plus facile à expliquer à l’aide d’un exemple en voici un, mais comprenez bien que les prix mentionnés sont imaginaires et ne correspondent pas forcément à la réalité, alors ne vous basez pas sur eux pour calculer vos frais ou votre taxe de plus-value.

Mais, vous pouvez y ajouter vos dépenses pour la transaction et la valorisation du bien acheté, donc toutes les factures (kheshbonit mas) de vos dépenses (hotsaot), comme par exemple les frais d’avocats, d’agence, de rénovations, de travaux, le montant de la taxe d’achat et des droits d’enregistrement, les intérêts du prêt immobilier s’il y en a un, les ajouts comme l’air-conditionné, barrières, portails etc.

Voici un exemple concret :

La plus-value finale sur laquelle le vendeur devra payer les 25% de taxe sera donc de :

Le délai de paiement de la taxe de plus-value (vente) est de jusqu’à 60 jours au maximum.