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Tous ceux qui de près ou de loin sont intéressés à l’immobilier en Israël ont certainement déjà entendu parler du projet « Tama 38 ».

Que ce soit dans les discussions avec des agents immobiliers, la lecture des actualités ou tout simplement des commentaires entendus ci et là. Mais que signifie exactement le terme « Tama 38 » ?

Il s’agit d’un renouvellement urbain, d’un grand projet immobilier sortant de l’ordinaire dont le but est de conformer les appartements aux normes de sécurité actuelles en les rénovant et les renforçant, en y faisant des ajouts et en les aménageant dans les villes, villages et autres agglomérations du pays.

Israël est un pays où les risques sismiques existent réellement et où la majorité des bâtiments ont été construits avant la loi sur les normes de sécurité qui n’a été votée que vers la fin des années soixante-dix, puis la nouvelle qui a été mise en application en 2008.

Le programme Tama 38 est en fait la mise en œuvre de cette loi avec quelques avantages en plus dont le fait que cela va augmenter le nombre de logements dans le pays, ce dont il a urgemment besoin aujourd’hui.

D’un côté il y a plusieurs avantages au Tama 38 comme l’ajout automatique d’un mamad (pièce sécurisée), d’un balcon ou encore parfois d’une place de parking, mais le plus gros avantage est financier puisque les logements sont entièrement rénovés et ce conformément aux normes de sécurité sans que les propriétaires aient à payer quoi que ce soit quant au renforcement et à la rénovation de l’immeuble.

De plus les propriétaires des logements dans des immeubles ayant été rénovés via Tama 38 ont été ravis de constater une augmentation jusqu’à hauteur de 30% sur la valeur de leur logement.

Comme pour toute chose il y a également des inconvénients, par exemple chaque propriétaire d’un logement qui subit Tama 38 doit trouver un endroit où se reloger jusqu’à la fin des travaux. Le promoteur qui s’occupe du Tama 38 paie le loyer du relogement mais seulement jusqu’à un certain point, s’il s’agit d’un loyer plus élevé c’est le propriétaire qui devra ajouter ce qui manque.

Ce relogement peut être difficile s’il se fait dans un endroit éloigné de l’immeuble en question, surtout du point de vue des écoles pour les enfants, du travail pour les parents, et bien entendu il faut prendre en compte les frais du déménagement.

La longueur des travaux d’un Tama 38 diffère suivant les immeubles mais dans tous les cas il s’agit d’un processus de longue durée, surtout à cause des délais qui peuvent surgir pour les travaux de construction.

La liste des rénovations que Tama 38 fait dans les immeubles est longue, cela commence par une vérification et un renforcement des fondations du bâtiment afin qu’il soit à même de résister dans le cas d’un tremblement de terre. Toute l’infrastructure de l’eau, nouvelle et usée, ainsi que de l’électricité est remise à neuf, en général remplacée, il en est de même pour les réservoirs d’eau se trouvant sur le toit et qui sont affaiblis par de longues expositions au soleil.

L’ascenseur est vérifié, rénové s’il le faut ou installé s’il n’y en a pas, ainsi que le lobby, le jardin, la/les barrières entourant l’immeuble s’il y en a, et les chemins menant au bâtiment.

Pour les appartements eux-mêmes, un mamad (pièce sécurisée) y est ajouté automatiquement, ainsi qu’un balcon, et si cela est possible il y aura même une place de parking pour les habitants. Dans la plupart des cas de nouveaux appartements sont construits sous la forme d’un ou plusieurs étages supplémentaires. La façade de l’immeuble subira elle aussi une rénovation totale.

Si les projets Tama38 sont en général excellents et offrent un intérêt certain pour les propriétaires des appartements, il faut néanmoins faire attention.

Il y a plusieurs centaines de promoteurs immobiliers (yazamim) et d’entreprises de construction (kablanim) qui s’occupent de Tama 38, le tout est de trouver celui qui convient le mieux et dont la réputation est la plus solide.

En général tous les propriétaires de l’immeuble s’unissent et cherchent ensemble un promoteur (yazam), c’est lui qui engagera l’entrepreneur pour la construction (kablan).

Mais si les propriétaires ne s’y connaissent pas vraiment dans le domaine de l’immobilier, cela vaut la peine de trouver un avocat qui sera leur représentant vis-à-vis du promoteur et de l’entreprise de construction et pourra vérifier que tous les aspects du projet sont viables et fiables, autant juridiquement qu’autrement, et que le projet est pris en charge par un entrepreneur ayant une entreprise solvables, d’excellente réputation et qui a déjà une bonne expérience du Tama 38.

Si tout est fait dans les règles, le projet Tama 38 pourra être mené à terme sans problèmes et dans les temps les plus raisonnables pour un tel projet.